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知らないと損する、不動産屋さんが教えないビルの選び方

家賃共益費室内清掃空調設備費用フリーレント付帯設備・移転費用の負担
原状回復工事仲介手数料

1.家賃 本当の広さは?
2.共益費 何が入っているの?
3.室内清 別契約ですよ!
4.空調設備費用 時間外空調って何?
5.フリーレント できるととてもお得です!
6.付帯設備・移転費用の負担 上手に交渉すれば、移転費用の大幅ダウン
7.原状回復工事 入居の契約前に退居の事を考える
8.仲介手数料 どこもいっしょでは?

1.家賃

毎月払う家賃です。

通常、オフィスビルの場合坪単価×坪数となっています。坪単価は周辺エリアの相場・ビルのグレードの大きさにより変動するのは理解することができます。重要なのは坪数です。

通常オフィスの坪数は壁芯計算します。つまりビルの壁の真ん中から、部屋内は全て坪数に入ります。柱が大きくて数が多数あればその分も含まれます。トイレ・給湯場・電気分電盤スペース・給排水のパイプスペースも専用になっていれば、その面積も入ります。また窓の腰下回りに空調のファンコイルがあればその面積もです。気になる物件は現地を見ることはもちろんですが、図面を入手して下さい。そして実際にあなたのオフィスが自由に使える坪数(ほんとうの有効スペース)を専門家に計算してもらいましょう。

一般的なビルでも、100坪程度で有効面積は90坪前後です。古いビルですと、80坪位のこともありますので、十分なチェックが必要です。

坪単価が安いビルでも有効面積から本当の坪単価をだしてみると、ビックリする位割高の場合もあるのです。

2.共益費

家賃と同じく通常は坪単価計算です。

最近は、賃料といっしょになっている場合もあります。共益費としては、ビル共用部、エントランスホール、エレベーター等の保守、クリーニング、窓の清掃、エアコンのフィルター交換等です。ビルにより内容が異なりますので、どこまで入っているか確認をして下さい。

3.室内清掃

室内の清掃は、テナントごとでビルメンテナンス会社等別契約です。ゴミの片付け、ゴミ出し、Pタイルワックス、カーペットの清掃、トイレ・給湯場の清掃、エアコンのクリーニング、電球の交換、タバコの灰皿片付け、デスク上の掃除など様々です。内容メニュー、料金も様々ありますので確認をして下さい。

実際には、共用部の掃除をしているメンテナンス会社が一緒に作業をしているので、もっと安くてもいいかんじです。できるだけ、社員スタッフも分業の上、専門的なところだけ、業者に頼んだ方がお得です。特に、床のカーペットのクリーニング等は掃除機だけでは汚れはおちませんので、専門の業者を入れることをお勧めします。

4.空調設備費用

・時間外空調

大型ビルでのセントラル空調システムの場合、自由にエアコンを入/切できません。一定の時間(通常 月〜金/8:00〜18:00)以外はビルに申請しないと時間外の空調が入りません。

1時間あたり¥20,000位です。毎月にするとかなりの費用が発生しますので覚悟が必要です。

・個別空調

個別空調が入っていれば、エリアごとに入/切も可能ですし、温度設定も自由ですので、できれば個別空調のビルをお勧めします。また、ビルの空調が足りなくて(実はこのケースがかなり多いです)、空調設備を新たに設置する場合は、家庭用エアコンの10倍位〜の費用が発生しますので、事前に予算・見積りをとる必要があります。

5.フリーレント(家賃無料期間)

賃料の交渉とセットで考えたほうが良いと思います。

基本は、家賃が前のオフィスと新しいオフィスで、ダブる分を交渉することをお勧めします。

単純に「フリーレントを2ヶ月つけてくれ」というよりは、「前のオフィスとの家賃のダブりが2ヶ月あるから、その分をサービスしてくれ」と言った方が、不動産屋さんがビルオーナーに交渉する場合も入居の意志を感じるため、より良い条件がでます。また、入居のための内装工事が1ヶ月間かかるとした場合も、その工事期間に限っては家賃をサービスしてほしいということも比較的交渉しやすいと思います。

いずれの場合も、その期間の共益費だけは負担するという条件を付けるとより効果があります。

6.付帯設備・移転費用の負担

全てにあてはまる内容ではありません。

実際にあるケースとしては、フリーアクセスフロアー(二重床)、空調設備増設工事をビルの費用負担で行うことはあります。ビルオーナーとしても、入居を前提とした交渉の中で、賃料を下げることはできるだけしたくない。さらに、テナント側の要望が今後もビルとして設備的にも良くなり、あとあと残してもメリットがある場合検討します。またオフィスの場合、引越〜内装工事・設備工事とかなりの費用が発生しますので、その費用をまるまるビルオーナーが負担して、テナントをうめることもあります。全てとはいかないまでも、引越作業のみをビルが負担する場合、設備工事(電気・空調)のみをビルが負担する場合もありました。

7.原状回復工事

今いるオフィスを出る場合、オフィスの状態を元の状態に戻す義務があります。最近は住宅、マンション等では、経年劣化(長期間、普通の状態で使用した汚れ・老朽化)はオーナー負担となっています。残念ながら、オフィスでは全てテナント負担にて、床・壁・天井等の仕上工事、全体のクリーニング、電球の全交換が一般的です。契約書を見て下さい。

原状回復工事の事項が指定業者になっている場合、その交渉はもちろんですが、指定業者からの見積りをとり、専門家に金額の査定をしてもらった上で交渉しましょう。また、新しいオフィスの契約の際も入居の段階から原状回復工事のことは、内容を確認の上、交渉の必要があります。

8.仲介手数料

不動産の仲介会社は、契約を成立させた場合、基本はビルオーナー、テナント両方から家賃の1ヶ月分の仲介手数料をもらっています。法律的には、最大1ヶ月と定められているだけです。

もちろん、ビルによっては内容が異なる場合もあります。また、不動産屋さんの中には、例外的にテナント側から仲介手数料をもらわないという営業で展開しているところもあります。ただその場合、紹介されるビルが限定される可能性があるかもしれません。

この仲介手数料を交渉するのは難しいと思います。...が、あなたがこの不動産会社のこの人にまかせたいと思うならば、一つトライしてみる価値はあります。「何社も声をかけずに、あなたにまかせるから、仲介手数料を通常の1ヶ月から3割引してくれないか」お客さんが指名した専任です。専任した場合のメリットがあるかどうかは聞いておきましょう。

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